中山新一轮城市更新规划步伐加快外来房企瞄准主城区旧城改造资源

目前,品牌房企积极参与旧改已成为房企做大做强的战略性选择.近日,旧城改造成为业界讨论热门话题.据记者观察,近期石岐区南下片区、老安山片区、员峰片区,西区多个片区均发布了“三旧”改造前期意愿调查主体,富力、佳兆业、华发等房企也出现在名单上.业内人士表示,如何让城市更新项目避免千城一面、过度商业化开发等,当中既需要地方政府引导,又需要房企具备足够强的开发能力.【市场动态】 石岐区、西区多个片区启动三旧改造前期意愿调查上月底,石岐区办事处发布了老安山旧村片区“三旧”改造前期意愿调查主体评选资格预审结果.记者从公告中看到,由于只有广州富力地产股份有限公司一家企业报名参加评选.经资格预审,富力地产符合老安山旧村片区“三旧”改造前期意愿调查主体评选资格,被纳入“老安山旧村片区改造项目调查主体企业库”.相关信息公示期已于3月5日结束.记者留意到,老安山旧村片区位于博爱社区,目前业权人大约900户.片区范围东至星汇湾,南至南安路,西至华光路,北至中山二路,合围面积约169443平方米.本次老安山“旧改”项目除了面向规模较大的房企外,其还对企业旧改经验提出了要求.事实上,早于去年11月,石岐区就曾组织市人大代表开展老安山片区“三旧改造”群众意向调研活动.当时现场一部分群众对改造工作表示支持,认为老安山属于城中村,生活配套设施相对滞后,实施“三旧改造”有利于地区发展.但也有部分群众持观望态度,主要集中在大龄居民和自建房居民群体,他们对改造工作存有顾虑,对补偿方案存在疑惑,居民们建议拆迁方案早日出台,补偿标准要考虑不同房体的市场价值,安置工作也要考虑原居民居住习惯.此外,2月26日,西区也公示了西区部分片区“三旧”改造项目的相关审核结果.据公告显示,经西区对报名企业资格审核,深圳卓越、珠海华发、珠海富力等10多家企业符合西区下闸、长洲、上闸、广丰四片区“三旧”改造项目前期愿调查主体评选资格.这也是继正在推进的马山片区后,西区再度推出大规模旧城改造意向规划.【记者观察】 前期先从综合条件成熟片区着手记者了解到,在去年中山“3.28”招商活动上,广州绿地房地产开发有限公司、广州富力地产股份有限公司、佳兆业集团深圳城市更新集团、中山市华发生态园房地产开发有限公司、越秀地产珠三角区域公司与石岐区办事处签订合作框架协议.而早在2017年,石岐区就开始谋划以连片全面改造为主的城市更新项目,通过对全区“三旧”资源的摸底统计,确定了10个旧城改造片区资源及2个旧工业区连片改造项目.其中,员峰、南下、老安山3个片区已由多家意向房企形成了较成熟的策划方案.而且,从商业开发价值来看,这三个片区无疑也是目前石岐区乃至中心城区里最具成片改造规模、地段最佳的城中村板块.其中,在本次老安山片区改造消息传出前,去年11月《石岐区南下片区“三旧”改造前期意愿调查主体结果公告》也曾对外公示,有“旧改专家”之称的深圳佳兆业被确定为南下片区“三旧”改造前期意愿调查主体.资料显示,南下片区位于迎阳社区,目前三旧改造涉及的业权人大约4600户.片区范围西至方基涌大街,东至岐关西路,南至南江街、博爱三路,北至中山二路合围面积约816666.7平方米.合围面积约81.66万平方米(折合约1225亩)旧改涉及的建筑总面积约为106万平方米,需拆除建筑面积约为88万平方米.石岐区政府方面早前表示,目前石岐的“三旧”改造项目将坚持因地制宜,宜商则商、宜居则居、宜业则业,通过科学规划、政府引导、社会参与等模式,推进城市转型、环境再造、产业升级.【业界观点】 旧改落地非一蹴而就自去年至今主城区多个“三旧”改造前期意愿调查的消息出来后,很多被纳入改造范围的城中村业主相信都在问一个问题:房企入围旧改项目,是否意味着相关片区的旧城改造将会快速启动?对此,凯德高辉总裁、中山资深商业地产业界人士谈子信坦言,无论是一线城市还是中山这类二三线城市,市中心大型旧城改造、城市更新工程都并非短期行为,而且也并非简单的拆迁赔偿、推倒重建.谈子信指出,由于中山地处大湾区的关系,旧城改造已经被不少开发商视为是参与中山城市运营开发的一种方式.特别在地方政府的规划以及招商引导下,品牌房企积极参与旧改已然成为房企做大做强的战略性选择.不过,由于旧改开发有别于一般的房地产开发,涉及国家政策变化、宏观经济环境、拆迁、居民沟通等多种因素,并且旧改项目一般位于市区,其规划难度也更高,所需处理的关系更为复杂,因此要做可持续的旧改开发,目前仍存在较多问题.譬如,目前国内大规模旧城改造往往由于各种原因造成征地周期长的问题,一些城市的旧改工程甚至几乎把房企的资金链拖垮.正因如此,整个旧城改造中的风险和各种附加成本,已经成为房企真正涉足旧城改造时必须严格评估的因素.有不愿具名的业内人士也向记者表示,房企入围城中村改造前期,事实上只是片区进行旧城改造比较初级的阶段.这个阶段主要是确定相关房企的参与资质以及意向,同时了解片区居民参与旧城改造的初步意向.譬如,当初西区马山片区单是从最早期的业主咨询到真正启动前期业主搬迁,其所涉及的环节以及相关部门的工作量可谓相当巨大,当中涉及的不确定因素(如居民意愿变化)往往会加大了征地工作的难度.“城市更新有两个很重要的性质,一是城市公共管理的行为,二是整体改良的手段.城市更新不能离开人的生活,尊重人们的风俗习惯、生活的选择,历史文化,要通过城市更新塑造这些东西,离开了人的需求的更新是无用的更新.”谈子信认为,城市更新、旧城改造的终极目的是让城市生活更美好.因此,旧改过程中任何一个环节都很重要且不能脱节,尤其是科学、长远规划不可或缺.如何让城市更新项目避免千城一面、同质化、过度商业化开发、重开发轻运营,当中既需要地方政府引导,又需要房企具备足够强的开发能力.